Kooperatif Kurarak Kentsel Dönüşümde Avantajlar, İşleyiş ve Maliyetler

Mevcut eski bir binanın kooperatif aracılığıyla kentsel dönüşüme tabi tutulması, malikler için önemli avantajlar sunan, ancak dikkatli bir planlama ve işleyiş gerektiren bir süreçtir.

İşte kooperatifleşmenin getireceği avantajlar, işleyiş adımları ve maliyet çalışmaları hakkında bilmeniz gerekenler:

Kooperatif Kurarak Kentsel Dönüşümün Avantajları

* Ekonomik Güç Birliği ve Maliyet Avantajı:

Kooperatif çatısı altında birleşen malikler, müteahhitlerle bireysel olarak pazarlık yapmak yerine, daha büyük bir grup olarak hareket etmenin getirdiği pazarlık gücüne sahip olurlar.

Bu durum, inşaat maliyetlerinin düşürülmesi, daha uygun ödeme koşulları ve hatta kat karşılığı oranlarının iyileştirilmesi gibi avantajlar sağlayabilir.

Ayrıca, kooperatifin kendi imkanlarıyla projenin finansmanını sağlaması veya doğrudan inşaatı üstlenmesi durumunda müteahhit karı ortadan kalkacağı için maliyetler önemli ölçüde düşebilir.

* Tam Kontrol ve Şeffaflık:

Kooperatif üyeleri, projenin her aşamasında (proje seçimi, malzeme kalitesi, mimari tasarım, inşaat süreci vb.) doğrudan söz sahibi olurlar.

Bu, projenin kendi beklentilerine ve ihtiyaçlarına uygun olarak şekillenmesini sağlar.

Finansal süreçler şeffaf bir şekilde yönetilir ve tüm üyeler tarafından denetlenebilir.

* Güven ve Dayanışma:

Kooperatifleşme, malikler arasında ortak bir hedef etrafında toplanmayı ve karşılıklı güveni pekiştirmeyi sağlar.

Birlikte hareket etme ruhu, sürecin daha hızlı ve sorunsuz ilerlemesine katkıda bulunur.

* Risklerin Azaltılması:

Kooperatif, inşaat firmalarının iflası veya projeyi tamamlamama gibi risklere karşı bir güvence oluşturabilir.

Doğrudan yüklenici firma ile sözleşme yapıldığında veya kooperatifin kendisi inşaatı üstlendiğinde bu riskler minimize edilebilir.

* Kentsel Dönüşüm Teşviklerinden Yararlanma:

Kentsel dönüşüm kapsamındaki binalar için devlet tarafından sunulan kira yardımı, faiz destekli kredi imkanları, vergi muafiyetleri ve harç indirimleri gibi teşviklerden kooperatif aracılığıyla daha etkin bir şekilde yararlanılabilir.

Kentsel Dönüşümde Kooperatif İşleyişi

* Ön Görüşmeler ve Fizibilite:

* Binanın mevcut durumu ve kentsel dönüşüme uygunluğu araştırılır.

* Malikler arasında kooperatifleşme fikri tartışılır ve genel bir mutabakat sağlanmaya çalışılır.

* İlk fizibilite çalışmaları (yaklaşık maliyetler, olası kat artışları vb.) yapılır.

* Kooperatif Kurulumu:

* Minimum 7 üye ile bir araya gelinerek kooperatifin ana sözleşmesi hazırlanır.

* Ticaret Bakanlığı’na başvuru yapılarak kooperatif tescil edilir.

* Yönetim ve denetim kurulları seçilir.

* Proje ve Finansman Planlaması:

* Anlaşmalı bir mimarlık ofisi ile yeni bina projesi çizilir.

* İnşaat maliyetleri detaylı bir şekilde hesaplanır.

* Finansman kaynakları belirlenir:

Öz kaynaklar, banka kredileri (kentsel dönüşüm kredileri), üyelerin aidatları veya ortaklar tarafından ek sermaye taahhütleri.

* Yıkım ve İnşaat Süreci:

* Binanın riskli yapı tespiti yapılır ve gerekli yasal süreçler tamamlanır.

* Anlaşmalı bir yıkım firması ile binanın yıkımı gerçekleştirilir.

* İnşaat ihalesi yapılır veya kooperatifin kendi imkanlarıyla inşaata başlanır.

* İnşaat süreci, kooperatif yönetim kurulu ve üyeler tarafından düzenli olarak denetlenir.

* Tapu Devirleri ve İskan:

* Yeni binanın tamamlanmasının ardından iskan ruhsatı alınır.

* Üyelerin bağımsız bölümlerinin tapu devirleri yapılır.

* Kooperatifin tasfiye süreci veya devam etme kararı alınır.

Maliyet Çalışmaları
Kentsel dönüşümde kooperatif aracılığıyla maliyetler, birçok faktöre bağlı olarak değişkenlik gösterir.

Ancak genel bir çerçeve sunmak gerekirse:

* Arsa Maliyeti:

Eğer arsa mevcutsa bu maliyet ortadan kalkar.

Ancak arsa kooperatifin mülkiyetinde değilse veya dışarıdan bir arsa alınacaksa önemli bir maliyet kalemi olacaktır.

* Proje ve Ruhsat Giderleri:

Mimarlık, mühendislik, statik, elektrik, mekanik projeler, zemin etüdü, ruhsat harçları gibi kalemleri içerir.

Bu maliyetler genellikle bağımsız bölüm başına $5.000 – $15.000 arasında değişebilir.

* İnşaat Maliyeti:

En büyük maliyet kalemidir.

Güncel metrekare birim maliyetleri, kullanılacak malzeme kalitesi, binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu ve projenin karmaşıklığına göre değişiklik gösterir.

2025 yılı İstanbul koşullarında, ortalama bir konut projesi için metrekare maliyeti $800 – $1.500+ arasında seyredebilir.

Yani 100 metrekarelik bir daire için inşaat maliyeti $80.000 – $150.000+ civarında olabilir.

* Yıkım ve Hafriyat Giderleri:

Mevcut binanın büyüklüğü ve yıkım yöntemine göre değişiklik gösterir.

* Danışmanlık ve Hukuk Giderleri:

Kooperatif kuruluşu, hukuki danışmanlık ve proje yönetimi hizmetleri için ayrılan bütçe.

* Finansman Giderleri:

Kredi kullanılması durumunda faiz ve komisyon giderleri.

* Pazarlama ve Satış Giderleri (Fazla Daire Oluşursa):

Eğer kat karşılığı inşaat değil de kooperatif kendi imkanlarıyla inşa ediyorsa ve fazladan daireler oluşuyorsa, bu dairelerin satışından elde edilecek gelir maliyetleri düşürecektir.

Ancak satış için pazarlama giderleri de oluşabilir.

* Beklenmedik Giderler (Avans/Acil Durum Fonu):

Toplam maliyetin %5-10’u kadar bir acil durum fonu ayrılması tavsiye edilir.

Basit Bir Maliyet Hesabı Örneği (Varsayımsal):

* Bina Özellikleri: 10 daireli, her daire 100 m² (toplam 1000 m² inşaat alanı)

* Tahmini İnşaat Metrekare Maliyeti: $1.000/m²

* Toplam İnşaat Maliyeti: 1000 m² * $1.000/m² = $1.000.000

* Proje ve Ruhsat Giderleri (Tahmini): $100.000

* Yıkım ve Hafriyat (Tahmini): $50.000

* Diğer Giderler (Danışmanlık, beklenmedik vb.): $100.000

* Toplam Tahmini Proje Maliyeti: $1.250.000

* Daire Başına Düşen Maliyet (10 daire için): $1.250.000 / 10 = $125.000

Bu hesaplama tamamen varsayımsaldır ve gerçek maliyetler projenin kapsamına, lokasyona, malzeme seçimine ve piyasa koşullarına göre büyük ölçüde değişecektir.

Detaylı bir fizibilite çalışması ve profesyonel destek almanız önemlidir.
Kooperatif kurarak kentsel dönüşüm projesi başlatmak oldukça karmaşık ancak doğru yönetildiğinde oldukça kazançlı bir süreç olabilir.

Bu konuda ilk adımı atmadan önce mutlaka hukuki ve teknik uzmanlardan detaylı danışmanlık almanız, projenin sorunsuz ilerlemesi için kritik öneme sahiptir.